Der Immobilienmarkt in Berlin und Brandenburg steht vor einer doppelten Herausforderung: Die Zinswende – sprunghaft gestiegene Zinsen der Europäischen Zentralbank – verteuert Finanzierungen und schreckt Käufer ab. Gleichzeitig befindet sich der Wohnungsneubau in der Krise, da hohe Baukosten und Unsicherheiten Projekte zum Erliegen bringen. Die Folgen sind in der Hauptstadtregion deutlich spürbar: Verkäufe gehen zurück, Preise kommen unter Druck, während Mieten weiter steigen. In diesem Artikel beleuchten wir faktenbasiert die Entwicklungen von 2023 bis 2025 – von Zinspolitik und Kreditvergabe über Preis- und Transaktionszahlen bis hin zu Bauaktivität, besonders betroffenen Marktsegmenten und den Auswirkungen für alle Akteure. Außerdem schauen wir auf politische Gegenmaßnahmen und Förderprogramme, die dem Negativtrend entgegenwirken sollen.

EZB‒Zinspolitik 2023–2025: Teure Kredite bremsen Käufer aus

Nach jahrelanger Niedrigzinsphase läutete die EZB ab 2022 eine drastische Zinswende ein. Der Leitzins stieg binnen kurzer Zeit von 0 % auf zeitweise über 4 %, um die hohe Inflation zu bekämpfen. Damit verteuerten sich Immobilienfinanzierungen massiv: Bauzinsen von rund 1 % gehörten der Vergangenheit an – stattdessen lagen typische zehnjährige Darlehenszinsen 2023 bei etwa 3,5–4 %. Konkret bedeutet das für Käufer eine drastisch höhere Monatsrate: Ein Darlehen von 500.000 € kostet bei 4 % Zins + Tilgung rund 2.500 € im Monat, während es bei 1 % Zins früher nur etwa 1.250 € gewesen wäre. Strengere Kreditvergaben: Banken reagierten auf das neue Zinsumfeld mit Zurückhaltung. Viele Institute verschärften ihre Vergabestandards – höhere Eigenkapitalquoten und strengere Bonitätsprüfungen wurden zur Norm. Dies führte zu einem Einbruch beim Neugeschäft mit Immobilienkrediten: Anfang 2023 sank das Baufinanzierungsvolumen laut SCHUFA-Daten um über 40 % gegenüber dem Vorjahr. Käufer, die sich 2021 ein Eigenheim noch leisten konnten, mussten 2023 oft passen. Entsprechend brach die Nachfrage nach Krediten regelrecht ein, da sich viele Haushalte die höheren Raten nicht mehr leisten konnten oder auf fallende Preise hofften. Verändertes Käuferverhalten: Die Verunsicherung war groß – der Markt ging in eine Wartestellung. Potenzielle Käufer verschoben ihre Pläne in der Hoffnung auf sinkende Immobilienpreise oder niedrigere Zinsen. Gleichzeitig hielten viele Eigentümer an ihren Preisvorstellungen fest und waren nicht bereit, hohe Abschläge zu akzeptieren. Diese Patt-Situation zwischen Käufer- und Verkäuferseite trug zur Lähmung des Marktes bei. „Der Berliner Immobilienmarkt ist in Wartestellung gegangen“, konstatierte der Gutachterausschuss Berlin bereits 2023, denn Verkäufer hofften weiter auf Höchstpreise, während Käufer auf Rabatte spekulierten. Institutionelle Investoren zogen sich ebenfalls zurück – etwa der Wohnungsriese Vonovia stoppte Projekte, Projektentwickler verkauften Grundstücke und Banken finanzierten neue Vorhaben nur zögerlich. Erst im Laufe von 2024 zeichnete sich leichte Entspannung ab: Die EZB pausierte ihre Zinserhöhungen, und ab Ende 2024 gab es erste zaghafte Zinssenkungen. Im Sommer 2025 lag der Leitzins wieder bei rund 2 %, was die Bauzinsen etwas sinken ließ (auf ca. 3–3,5 % für zehnjährige Kredite). Mit dem stabilisierten Zinsumfeld kehrten einige Käufer zurück auf den Markt. Banken agierten wieder etwas flexibler und akzeptierten teils geringeres Eigenkapital. Dennoch bleiben die Finanzierungskosten deutlich höher als in der Nullzins-Ära – und das prägt den Markt bis heute.

Preise und Transaktionen: Abkühlung nach dem Boom

Lange kannte der Trend nur eine Richtung: nach oben. Über ein Jahrzehnt stiegen in Berlin die Immobilienpreise rasant, befeuert durch billiges Geld, Investoreninteresse und Wohnungsknappheit. Mitte 2022 drehte sich jedoch der Wind. Seitdem sinken die Preise in vielen Segmenten leicht, oder stagnieren zumindest. Vor allem 2023 markierte einen Wendepunkt: Nach den vorläufigen Zahlen des Berliner Gutachterausschusses lag das Preisniveau für Wohnimmobilien 2023 erstmals unter dem Vorjahr. Besonders deutlich zeigte sich die Korrektur bei Eigentumswohnungen. Laut Gutachterausschuss sank der mittlere Kaufpreis von Wohnungen in Berlin 2023 auf rund 5.300 € pro Quadratmeter – etwa 6 % weniger als 2022. Bestehende Eigentumswohnungen verbilligten sich im Schnitt um etwa 5–10 %, wie erste Quartalsauswertungen zeigten. Interessant: Neubau-Eigentumswohnungen hielten ihr Preisniveau etwas besser – hier wurden 2023 im Durchschnitt sogar leicht höhere Preise erzielt (+5 % im 1. Quartal), was jedoch an vereinzelten Luxusverkäufen lag. Insgesamt pendelten sich Neubau-Wohnungspreise im Jahresverlauf unter dem Niveau von 2022 ein. Auch Eigenheime waren nicht immun: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern verzeichnete der Gutachterausschuss ebenfalls einen Preisrückgang, nachdem diese im vorangegangenen Boomjahr 2022 noch um ~7 % im Mittel zugelegt hatten. Historischer Einbruch bei Verkäufen: Noch drastischer als die Preise entwickelten sich die Transaktionszahlen. 2023 wechselten in Berlin lediglich 17.451 Immobilien den Besitzer, ein Rückgang von 19 % gegenüber dem schon schwachen Vorjahr. Das war der tiefste Stand seit Jahren. Zum Vergleich: 2021 gab es noch über 27.000 Verkäufe; 2022 dann ~21.700 (-21 %) und 2023 nochmals fast ein Fünftel weniger. Das Umsatzvolumen stürzte 2023 sogar um 29 % ab auf rund 12,4 Mrd. € – ein Indiz, dass vor allem teure Objekte und Investitionsimmobilien seltener gehandelt wurden. Der Gutachterausschuss spricht von einer „starken Zurückhaltung“ am Markt und einem bremsenden Effekt hoher Zinsen und Baukosten. Viele Käufer warteten ab, Verkäufer reduzierten ihre Preise nur zögerlich. Erste Belebung in 2024: Im Jahr 2024 kam der Markt wieder etwas in Schwung. Dank stabilisierter Zinsen und einer „realistischeren Preisfindung“ zogen die Verkaufszahlen in Berlin wieder an. Etwa 20.669 Kauffälle wurden 2024 registriert – ein Plus von 18 % gegenüber dem Tiefpunkt 2023. Der Umsatz stieg um 19 % auf knapp 14,7 Mrd. €. Dennoch liegt die Aktivität damit weiterhin leicht unter dem Niveau von 2022. Die Erholung betraf fast alle Segmente: Wohnungs- und Hausverkäufe nahmen zu, mit einer Ausnahme: Grundstücke für Gewerbebauten blieben auf Rekordtief (hier gab es 2024 nur 25 Verkäufe, -26 %). Auch der Markt für Büro- und Geschäftshäuser blieb verhalten (Fallzahl -1 %). Die Preise stabilisierten sich weitgehend – der Berliner Bodenrichtwert für Mehrgeschoss-Wohnbauland blieb 2024 unverändert zum Vorjahr, bei Einfamilienhaus-Grundstücken sanken die Werte moderat um ca. 5 %. Kurz gesagt: Nach dem Preisrutsch Anfang 2023 (z.B. -6 % bei Wohnungen) war der Boden erreicht, und seither bewegen sich die Preise seitwärts. Experten berichten von „ausgehandelten Preisabschlägen“ gegenüber den Spitzenpreisen von 2021, die Verkäufer inzwischen akzeptieren, etwa wenn energetische Sanierungen anstehen. Doch einen echten Crash gab es nicht – zu knapp bleibt das Angebot in Berlin.

Neubaukrise in Berlin/Brandenburg: Einbruch bei Baugenehmigungen und Bautätigkeit

Parallel zur Kaufzurückhaltung trifft die Region eine Neubaukrise historischen Ausmaßes. Seit Jahren schon ging die Zahl der Baugenehmigungen in Berlin tendenziell zurück – doch 2023/2024 beschleunigte sich dieser Abwärtstrend dramatisch. Laut Amt für Statistik Berlin-Brandenburg wurde im Jahr 2024 in Berlin nur noch der Bau von rund 9.800 Wohnungen genehmigt, gegenüber ca. 15.900 im Vorjahr. Das entspricht einem Einbruch von 38,5 % – der niedrigste Stand seit 2010. In Brandenburg bot sich ein ähnliches Bild: Hier sank die Genehmigungszahl 2024 um weitere 19,5 % auf nur noch ca. 9.100 Wohnungen. Damit erlebte Berlin bereits das achte Jahr in Folge einen Rückgang der genehmigten Wohnungen (Brandenburg das dritte). Zur Veranschaulichung die Entwicklung der Baugenehmigungen in der Hauptstadtregion: Region Genehmigte Wohnungen 2023 Genehmigte Wohnungen 2024 Veränderung Berlin ca. 15.900 9.800 –38,5 % Brandenburg ca. 11.300 9.100 –19,5 % (Stand jeweils Gesamtjahr) Diese Zahlen zeigen: Viele Neubauprojekte wurden auf Eis gelegt. Wulff Aengevelt, Chef des gleichnamigen Immobilienmaklers, berichtet, dass die Branche 2022/23 den „Pauseknopf“ gedrückt habe. Zu groß waren die Unsicherheiten – explodierende Bau- und Energiekosten, hohe Zinsen und eine schwache Konjunktur ließen die Kalkulation vieler Vorhaben kippen. Die Folge: Es klaffte eine „Lücke zwischen den Preisen, für die Unternehmen bauen können, und denen, die Käufer zu zahlen bereit sind“. Bautätigkeit im Tiefflug: Zwar wurden in Berlin 2023 noch rund 15.965 Wohnungen fertiggestellt – eine ähnliche Größenordnung wie im Vorjahr. Doch dieser Wert schönt die Lage, denn er speist sich aus früheren Boomjahren. Schon 2024 sank die Zahl der Fertigstellungen leicht auf 15.362 Wohnungen (–3,8 %). Vor allem Wohnungsneubau im Bestand (Dachausbauten, Umbauten) brach ein (–45 %). Die Neubauleistung blieb mit ca. 14.600 neuen Wohnungen hingegen konstant auf Vorjahresniveau – ein letzter Nachhall alter Projekte. Doch da kaum neue Bauvorhaben nachrücken, droht ab 2025 ein stärkerer Rückgang der Fertigstellungen. In Brandenburg wurden 2024 etwa 8.700 neue Wohnungen gezählt (+0,6 %), was ebenfalls auf früher begonnene Bauvorhaben zurückgeht. Segment-spezifische Krise: Besonders betroffen ist der privat finanzierte Mietwohnungsbau. „Ohne Endabnehmer wird derzeit praktisch kaum gebaut“, berichtet Susanne Klabe vom BFW Landesverband Berlin-Brandenburg. Investoren zögern, Neubauprojekte anzukaufen – also errichten vor allem landeseigene Wohnungsunternehmen Wohnungen, die sie selbst vermieten werden. Freifinanzierte Bauträger hingegen stoppen Projekte mangels Käufern und aufgrund der unsicheren Marktlage. Es drehen sich viel weniger Kräne, als Berlin eigentlich bräuchte. Laut ifo-Geschäftsklima hat sich die Stimmung unter Wohnungsbauunternehmen 2023 auf einen Tiefpunkt zubewegt, viele korrigierten ihre Erwartungen weiter nach unten. Bauunternehmen klagen zudem über drastisch verlängerte Genehmigungsprozesse – die durchschnittliche Projektdauer in Berlin stieg auf 32 Monate (2010 waren es 17 Monate). Diese Bürokratie bremst den Neubau zusätzlich. Die Auswirkungen sind bereits sichtbar: Berlin verfehlt sein Neubauziel von 20.000 Wohnungen pro Jahr deutlich. Der Wohnungsbestand wächst nur minimal – 2024 um 0,7 %. Dabei steigt der Bedarf: Die Bevölkerung Berlins wächst weiter (Prognose +5 % bis 2040). Schon jetzt fehlen laut Senat mindestens 100.000 Wohnungen. Die Neubaukrise verschärft somit die Wohnungsnot und erhöht den Druck auf den Mietmarkt.

Die Zins- und Neubaukrise trifft verschiedene Teilmärkte unterschiedlich:

Zusammengefasst litten Neubauwohnungen und Zinshäuser am stärksten unter dem Zinsanstieg (kaum Käufer, Preisrückgänge bis ~10–20 %), während selbstgenutzte Eigentumswohnungen und Häuser moderat nachgaben (–5 % bis –10 %). Mietwohnungen hingegen erlebten keinen Preisverfall – im Gegenteil, die Nachfrage nach Mietwohnungen stieg weiter an, da viele Haushalte mangels Kaufalternative auf den Mietmarkt angewiesen blieben.

Die beschriebenen Entwicklungen wirken sich unterschiedlich auf die Akteursgruppen des Immobilienmarkts aus:

Angesichts der Wohnungsmarktkrise haben Bund, Länder und die Immobilienwirtschaft verschiedene Maßnahmen ergriffen, um gegenzusteuern:

Berlin und Brandenburg erleben durch Zinswende und Neubaukrise eine spürbare Abkühlung am Immobilienmarkt. Nach Jahren des Booms sind Preise erstmals leicht rückläufig und die Zahl der Transaktionen ging zeitweise drastisch zurück. Käufer und Investoren üben sich in Zurückhaltung, während Verkäufer sich an das neue Niveau anpassen müssen. Zugleich verschärft der Einbruch im Neubau die Wohnungsknappheit: Genehmigungen sind auf einem historischen Tiefstand, und die wenigen fertiggestellten Wohnungen reichen bei Weitem nicht, um die Nachfrage zu decken. Für Mieter bedeutet das steigende Mieten und kaum Entlastung, für Kaufwillige bleibt Wohneigentum ein kostspieliges Unterfangen – ein „Wunschtraum für viele Normalverdiener“. Dennoch gibt es Lichtblicke: 2024/2025 stabilisierten sich die Marktbedingungen etwas, die Zinsen sind moderat gesunken und die Verkaufsaktivität zog wieder an. Der Preisrückgang scheint vorerst gestoppt, die große Immobilienblase ist ausgeblieben. Die Region Berlin-Brandenburg bleibt attraktiv, die Bevölkerung wächst weiter, und die Wohnraum-Nachfrage bleibt hoch. Mittelfristig könnte dies wieder für Aufwärtstrends sorgen – vorausgesetzt, es gelingt, das Bauen zu beleben. Politik und Branche stehen vor der Aufgabe, die Rahmenbedingungen so zu verbessern, dass mehr bezahlbarer Wohnraum entsteht, ohne private Akteure zu überfordern. Ob Bauturbo-Gesetze, Förderdarlehen und Abschreibungshilfen den gewünschten Effekt bringen, wird sich in den kommenden Jahren zeigen. Klar ist: Die „Party“ am Immobilienmarkt ist vorerst vorbei, und es braucht neue Ideen und Kooperation, damit Berlin und Brandenburg auch in Zukunft ausreichend Wohnraum für alle Einkommensklassen bieten können. Nur dann wird sich der Immobilienmarkt der Hauptstadtregion nachhaltig aus der aktuellen Krise lösen.