Eine energetische Sanierung von Wohngebäuden kann sich in mehrfacher Hinsicht lohnen: Hauseigentümer senken dadurch ihre laufenden Energiekosten, steigern den Wert und Wohnkomfort ihrer Immobilie und leisten einen Beitrag zum Klimaschutz. Tatsächlich entfallen in Deutschland etwa 35–40 % der CO₂-Emissionen auf den Gebäudesektor – es besteht also großer Handlungsbedarf, Wohnhäuser energieeffizient zu modernisieren. Doch wie packt man eine energetische Sanierung konkret an, was schreibt der Gesetzgeber vor und welche Unterstützung gibt es? In diesem Artikel erfahren Sie, welche Pflichten Eigentümer treffen, welche Maßnahmen sinnvoll sind und wie ein individueller Sanierungsfahrplan Ihnen Schritt für Schritt den Weg zur energieeffizienten Immobilie weist.

Was versteht man unter energetischer Sanierung?

Unter energetischer Sanierung versteht man alle baulichen Maßnahmen an einem Gebäude, die dessen Energieverbrauch messbar reduzieren. Im Mittelpunkt steht dabei meist, den Wärmeverlust über die Gebäudehülle zu verringern und ineffiziente Heiztechnik zu modernisieren. Ist z. B. ein Haus gut gedämmt und mit moderner Heizung ausgestattet, braucht es deutlich weniger Öl, Gas oder Strom zum Beheizen. Energetische Sanierung unterscheidet sich von einer normalen Renovierung dadurch, dass nicht nur Instandhaltung oder Optik im Vordergrund stehen, sondern explizit die Verbesserung der Energieeffizienz eines Altbaus.

Typische Maßnahmen einer energetischen Sanierung sind zum Beispiel:

Jede einzelne dieser Maßnahmen kann bereits spürbare Einsparungen bei den Heizkosten bringen. Zum Beispiel lassen sich durch eine verbesserte Außendämmung der Wände bis zu 30 % Heizenergie einsparen, durch eine Dachdämmung etwa 15 %, den Austausch alter Fenster rund 5–10 % und durch eine moderne Heizungsanlage sogar um 30–35 %. In Summe sind – abhängig vom Ausgangszustand des Gebäudes – Heizenergie-Einsparungen von 50 % und mehr realistisch, wenn ein Altbau umfassend energetisch saniert wird. Neben niedrigeren Nebenkosten profitieren Eigentümer auch von einem verbesserten Wohnklima (weniger Zugluft, Schimmelgefahr etc.) und einer Wertsteigerung der Immobilie.

Gesetzliche Vorgaben: Welche Sanierungspflichten gibt es?

Eine häufige Frage von Hausbesitzern lautet: Ist eine energetische Sanierung Pflicht? – Ja und nein. Es gibt in Deutschland kein Gesetz, das eine Komplettsanierung Ihres Hauses vorschreibt. Aber das Gebäudeenergiegesetz (GEG) stellt einige Mindestanforderungen auf, die vor allem beim Eigentümerwechsel oder bei bestimmten Altbauten relevant werden. Im Einzelnen müssen Eigentümer – sofern zutreffend – folgende Pflichten erfüllen:

Von diesen Nachrüstpflichten befreit sind Eigentümer, die bereits seit vor dem 1. Februar 2002 in dem Ein- oder Zweifamilienhaus wohnen. Das heißt, wenn Sie Ihr Haus schon sehr lange selbst bewohnen, müssen Sie oben genannte Maßnahmen erst im Falle eines Eigentümerwechsels umsetzen. Sobald allerdings die Immobilie verkauft oder vererbt wird, greifen die Pflichten für den neuen Eigentümer: Nach einem Eigentumsübergang bleiben lediglich zwei Jahre Zeit, um z.B. einen alten Heizkessel zu tauschen sowie Dachboden und Rohrleitungen vorschriftsmäßig zu dämmen. Eine Fassadendämmung wird dagegen nur verlangt, falls die Außenwand bisher noch gar keinen Mindestwärmeschutz aufweist. Neben diesen Altbau-Nachrüstpflichten stellt das GEG vor allem Anforderungen an den Fall, dass freiwillig saniert wird: Wenn Sie mehr als 10 % einer Außenwand, des Dachs oder anderer Bauteile erneuern, müssen die dämmtechnischen Kennwerte (U-Werte) der neuen Bauteile den GEG-Vorgaben entsprechen. Es wird also verhindert, dass bei einer Teilsanierung unsinnigerweise schlechtere Energiewerte als vorher entstehen. Außerdem schreibt das Gesetz vor, dass ab einem Stichtag neue Heizungen zumindest teilweise mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Hier gab es 2023/2024 viel Diskussion um das "Heizungsgesetz": Fakt ist, ab Mitte 2026 sollen neu eingebaute Heizungsanlagen – zunächst in Gemeinden mit vorliegendem Wärmeplanungskonzept, ab 2028 bundesweit – mindestens 65 % erneuerbare Energie nutzen. Für Neubauten in Neubaugebieten gilt dies bereits ab 2024. Bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen aber vorerst weiter betrieben und bei Defekt repariert werden; ein unmittelbares Verbot fossiler Heizungen gibt es nicht. Langfristig ist jedoch im Gesetz verankert, dass ab 2045 keine rein fossil befeuerten Heizungen mehr betrieben werden dürfen – Deutschland soll bis dahin klimaneutral werden. Zusammengefasst: Hauseigentümer sind nicht gezwungen, ihr intaktes Haus sofort komplett energetisch zu sanieren. Aber bestimmte Mindestsanierungen (Dachdämmung, alte Heizung tauschen, etc.) sind gesetzlich vorgeschrieben, insbesondere bei Eigentümerwechsel oder sehr alten Häusern. Wer neu baut oder seine Heizung erneuert, muss zudem die neuen Vorgaben für erneuerbare Energien beachten. Es lohnt sich aber in jedem Fall, freiwillig mehr zu tun als nur die Pflichtpunkte – denn jede zusätzliche Sanierungsmaßnahme verbessert die Energiebilanz Ihres Hauses und wird von Staat und KfW-Bank mit Fördermitteln belohnt.

Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP): Schrittweise zum Effizienzhaus

Bei der Fülle möglicher Maßnahmen stehen viele Eigentümer vor der Frage: Wo fange ich an? Soll man erst die Fenster tauschen oder lieber das Dach dämmen? Lohnt sich eine neue Heizung schon, bevor der Rest gedämmt ist? Wie hoch sind Kosten und Einsparungen? – Die Antwort auf all diese Fragen liefert eine qualifizierte Energieberatung, idealerweise mit Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP). Ein iSFP ist ein vom Energieberater erstelltes Sanierungskonzept, das maßgeschneidert für Ihr Gebäude alle sinnvollen Schritte aufzeigt. Der Energieexperte nimmt dafür zunächst den Status quo des Hauses auf (Heizungsanlage, Wärmedämmung von Wand, Dach, Fenstern etc.) und berechnet den aktuellen Energiebedarf. Darauf aufbauend werden Einzelmaßnahmen empfohlen, um Schritt für Schritt den Energieverbrauch zu senken – bis hin zu einem bestimmten Zielstandard (z.B. KfW-Effizienzhaus) in der Zukunft. Wichtig dabei: die Reihenfolge der Sanierungsschritte ist so optimiert, dass sie aufeinander abgestimmt sind und wirtschaftlich sinnvoll nacheinander durchgeführt werden können. So verhindert man, dass man etwa eine neue Heizung einbaut, die später nach der Dämmung überdimensioniert wäre, oder dass frisch sanierte Wände beim nachträglichen Fenstertausch wieder beschädigt werden. Der Sanierungsfahrplan zeigt anschaulich, wie sich der Energiebedarf Ihres Hauses mit jeder Maßnahme verringert, welche Investitionskosten und Einsparungen zu erwarten sind und wie sich das in Fördermitteln und Amortisationszeit auswirkt. Zusätzlich können im iSFP auch Komfortgewinne berücksichtigt werden – z.B. verbesserter Schallschutz, sommerlicher Hitzeschutz, Einbruchschutz oder Barrierefreiheit – die als Pluspunkte mit aufgeführt werden.

Sowohl die umfangreiche Energieberatung vor Ort als auch die Erstellung des Sanierungsfahrplans werden staatlich bezuschusst. Über das BAFA erhalten Eigentümer derzeit bis zu 80 % Zuschuss zu den Beratungskosten (max. ca. 1.300 € bei Ein-/Zweifamilienhäusern) – der Eigenanteil für einen professionellen Sanierungsplan hält sich also in Grenzen. Voraussetzung ist, dass das Gebäude älter als 10 Jahre ist und die Beratung von einem vom BAFA zugelassenen Energie-Effizienz-Experten durchgeführt wird. Ist der Fahrplan einmal erstellt, können Sie anschließend frei entscheiden, welche Maßnahme Sie als erstes angehen möchten. In jedem Fall gilt: Eine energetische Sanierung sollte man nie ohne fachliche Beratung planen – ein Experte kann die Schwachstellen des Hauses identifizieren und einschätzen, welche Sanierung am meisten bringt und wie die einzelnen Schritte zusammenspielen. Auf Basis des iSFP lässt sich dann gezielt und stressfrei Etappe für Etappe modernisieren, anstatt planlos Geld in einzelne Maßnahmen zu stecken.

Fördermittel: Wie unterstützt der Staat energetische Sanierungen?

Energieeffizientes Sanieren wird von der öffentlichen Hand massiv gefördert – schließlich spart jede eingesparte Kilowattstunde auch CO₂-Emissionen, was zur Erreichung der Klimaziele beiträgt. Als Eigentümer stehen Ihnen mehrere Förderprogramme zur Verfügung, um die Investitionskosten zu senken: vor allem die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) mit Zuschüssen und Krediten von KfW und BAFA. Wichtig ist, dass Sie vor Beginn der Baumaßnahmen einen Förderantrag stellen und meist einen Energie-Effizienz-Experten einbinden müssen. Hier ein Überblick über die wichtigsten Fördermöglichkeiten:

Neben Zuschüssen und Krediten besteht noch eine weitere Möglichkeit, Geld vom Staat zurückzubekommen: der Steuerbonus. Selbst wenn Sie keine direkte Förderung genutzt haben, können 20 % der Sanierungskosten (maximal 40.000 € je Objekt) von der Einkommensteuer abgesetzt werden. Dieser Steuerbonus für energetische Maßnahmen wird über drei Jahre verteilt (7 % + 7 % + 6 % der Kosten) direkt von Ihrer Steuerschuld abgezogen. Wichtig: Er gilt nur für selbst bewohnte Häuser (keine Mietobjekte) und das Gebäude muss mindestens 10 Jahre alt sein. Sie können also z.B. als Eigenheimbesitzer eine Sanierung durchführen lassen, erst mal komplett selbst zahlen und dann über drei Jahre einen Teil vom Finanzamt zurückholen – eine interessante Option, wenn man keine Förderanträge stellen möchte. Allerdings ist zu beachten, dass Doppelförderungen ausgeschlossen sind: Entweder man nutzt vorab Zuschüsse/KfW-Kredite oder nachträglich den Steuerbonus, aber nicht beides für dieselbe Maßnahme.

Praxis‒Tipp: So gehen Sie Ihre Sanierung richtig an

Zum Abschluss möchten wir die empfohlene Vorgehensweise bei einer energetischen Sanierung zusammenfassen. Gerade private Eigentümer, die vielleicht zum ersten Mal ein Haus sanieren, sollten strukturiert vorgehen:

Wenn Sie diese Schritte beherzigen, werden Sie Ihre energetische Sanierung effizient und zielgerichtet meistern. Mit Hilfe eines guten Plans und der verfügbaren Fördermittel können auch private Hausbesitzer die Kosten im Griff behalten und von langfristigen Ersparnissen profitieren. Am Ende steht ein modernisiertes Haus mit geringerem Energieverbrauch, niedrigen Nebenkosten und gesteigertem Wohnwert – eine Investition, die sich in vielerlei Hinsicht bezahlt macht.

Die energetische Sanierung ist zwar ein großes Projekt, aber sie lohnt sich – für Ihr Portemonnaie, Ihre Immobilie und das Klima. Mit fachkundiger Beratung und einem schrittweisen Sanierungsfahrplan behalten Sie den Überblick und holen das Beste aus Ihrem Haus heraus.